Conflit de voisinage et mitoyenneté

Conflit de voisinage et mitoyenneté

ENCADRE GENERAL

🧐
La Commune souhaite faire cesser un conflit de voisinage entre deux habitants et s’interroge sur les règles relatives à la mitoyenneté.

LOGO AMF56 - On vous répond :

Le conflit de voisinage prend sa source sur deux fondements :

  1. La reconnaissance de la mitoyenneté de la clôture séparative
  2. Les règles relatives aux limites séparatives des propriétés

On distingue deux types de clôtures :

  • Clôture séparative, qui est placée sur le terrain du propriétaire, légèrement en retrait de la limite séparative des deux propriétés ;
  • Clôture mitoyenne, placée exactement sur la limite séparative entre les deux propriétés.

L’identification du caractère mitoyen de la clôture

“Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.”

→ A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il existe une présomption légale de mitoyenneté pour une haie en limite séparative de propriété.

La mitoyenneté se détermine également soit par le biais d’un titre de propriété soit par prescription trentenaire dès lors que l’entretien de la haie a fait l’objet de frais communs pendant plus de 30 ans.

“La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.”

→ Dans le cas où la haie est reconnue mitoyenne, il incombe aux deux parties de l’entretenir.

→ À l’inverse, dans l’hypothèse où la haie n’est pas reconnue comme mitoyenne, et selon l’article article 673 du code civil, “celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.”

Dans l’hypothèse ou l’une des parties souhaiterait abandonner son droit à la mitoyenneté, un courrier recommandé informant l’intention de renoncer à la mitoyenneté et, ainsi, de céder, doit être envoyé à l’autre partie. L'abandon de la mitoyenneté peut être réalisé par acte sous seing privé ou chez le notaire, sans qu’aucun formalisme ne soit imposé.

C’est un acte dont la production des effets n’est pas subordonnée à l’accord du destinataire.

L’acte doit ensuite observer les règles de publicité prévues à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

“Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.

Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.”

→ S’agissant des distances relatives à la haie, et à défaut de règlements et d’usages, les plantations sont autorisées le long de la ligne séparative des propriétés si et seulement si :

  1. < à deux mètres de la limite séparative de la propriété pour celles supérieures à 2 mètres de hauteur ;
  2. < à 50 cm de la limite séparative pour les autres.

→ Il est également prévu par la loi, au sens de l’article 672 dudit code, que “le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.”

“Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un mur sur cette limite.”

→ Si la mitoyenneté est reconnue, la demande de destruction d’une partie de la haie mitoyenne implique la construction d’un mur sur la limite séparative des propriétés.

Il convient alors de prendre en compte le fait que la suppression de haies peut être réglementée, voire interdite au regard de différents objectifs portés par les codes du patrimoine, de la santé publique, de l’urbanisme ou encore de l’environnement.

La construction d’un mur

« Tout propriétaire peut clore son héritage ».

“La hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements…”.

→ Les méthodes de calcul peuvent évoluer en fonction des documents d’urbanisme en vigueur et, si aucune précision locale n’est indiquée, les limites légales s’imposent.

“A défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.”

→ La construction d’un mur sur sa propriété est autorisée mais doit respecter une hauteur de 2,6 mètres maximum pour les Communes de moins de 50.000 habitants et 3,2 mètres pour les Communes de plus de 50.000 habitants.

🔎
Les éléments de droit détaillés rappellent le cadre législatif relatif à un conflit de voisinage portant sur la limite séparative de deux propriétés où il convient de définir le caractère mitoyen de la clôture pour établir les droits et obligations des propriétaires impliqués. La situation justifierait également de solliciter un conciliateur de justice afin de trouver un compromis évitant dès lors toute judiciarisation.