Entretien d’une ruine privée

Entretien d’une ruine privée

ENCADRE GENERAL

La Commune constate qu’une ruine privée se trouve dans une situation de péril imminent, après avis d’un expert.

La ruine jouxte une maison d’habitation et les deux propriétaires ne parviennent pas à solutionner leur litige.

L’article L511-4 du code de la construction et de l’habitation rappelle la compétence de la Commune qui exerce, sur l’ensemble de son territoire, “la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations”, selon l’article L511-1 du code de la construction et de l’habitation, dans le but de “protéger la sécurité et la santé des personnes” article L511-2 du code précité.

La Commune s’interroge sur les moyens juridiques à sa disposition pour enjoindre le propriétaire de la ruine à régulariser la situation.

LOGO AMF56 - On vous répond :

  1. Articles L511-2 et L511-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH)

La Commune, pour assurer la sécurité des personnes, peut être amenée à remédier à l’une des situations suivantes :

  • Les murs, bâtiments ou édifices n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;
  • Les équipements communs d'un immeuble collectif d'habitation sont défectueux ou non entretenus et créaient des risques sérieux pour les occupants ou les tiers ou compromettent gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ;
  • Des matières explosives ou inflammables sont entreposées en infraction avec les règles de sécurité dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation ou créaient des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers.
  1. Article L511-9 du code de la construction et de l’habitation (CCH)

“Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un danger imminent, l'autorité compétente fait application des pouvoirs prévus par la section 3 du présent chapitre.”

Dès lors que l’expert diligenté par la Commune a confirmé la situation d’un “péril imminent”, la Commune peut ainsi agir contre la ruine visée.

  1. Article L511-19 du CCH

“En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par l'expert désigné en application de l'article L. 511-9, l'autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe.”

Par ailleurs, “lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, l'autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.”

Les dispositions réglementaires sont prévues aux articles R511-1 à R511-13 du CCH.

  1. L’impact de la loi 3DS :

“Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d'immeubles, voies privées assorties d'une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d'abandon manifeste.”

→ Dès lors que l’état d’abandon manifeste est déclarée, à l’issue d’une délai de 3 mois à compter de l’exécution des mesures de publicité, une expropriation simplifiée au profit de la Commune peut être engagée par le Conseil municipal.

La loi 3DS ramène à dix ans, au lieu de trente ans, le délai pour lancer une procédure d’acquisition de biens sans maître en accordant en contrepartie une indemnisation au propriétaire si celui-ci se manifeste avant l’échéance de la prescription acquisitive de trente ans.

Cette procédure est également ouverte pour les biens dont le propriétaire n’a pas payé sa taxe foncière pendant 3 ans au moins. Les collectivités peuvent saisir la DDFIP qui pourront délivrer les informations utiles à la collectivité pour mettre en oeuvre la procédure.

La possibilité d’acquérir un bien en état manifeste d’abandon sera étendue à tout le territoire de la Commune et non plus seulement à la partie agglomérée. Cette procédure pourra être poursuivie aux fins de constitution de réserves foncières.

Par ailleurs, et s’agissant du remboursement des frais engagés, une question au Gouvernement rappelle les modalités offertes à la Commune : https://www.senat.fr/questions/base/2022/qSEQ22100182S.html

Pour information, un article dédié est accessible ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16104

Les éléments de droit détaillés permettent ainsi de confirmer la compétence de la police de la sécurité et de la salubrité de la Commune qui lui permet d’agir et, si les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, à l’appui d’un arrêté de mise en sécurité, la Commune peut les faire exécuter d’office (article L511-20 du CCH), aux frais du propriétaire (article L511-16 du CCH).

Il convient également de rappeler la possibilité de déclarer le bien en état d’abandon manifeste avant d’entamer une procédure d’expropriation simplifiée.