La situation
La Commune est-elle en capacité juridique d’établir un crédit-bail ou une location-vente sur un terrain communal ?
L’AMF du Morbihan vous répond 👇🏽
- Crédit-bail - article L. 511-5 du code monétaire et financier
Le contrat « crédit-bail » consiste en une location assortie d'une promesse unilatérale de vente et est défini par l'article L.313-7, alinéa 2, du code monétaire et financier.
Ce mode de financement des investissements à moyen ou long terme est assimilé à une opération de crédit par l'article L. 313-1 du code monétaire et financier.
Selon l’article L511-5 du code monétaire et financier, “il est, en outre, interdit à toute personne autre qu'un établissement de crédit de recevoir à titre habituel des fonds remboursables du public ou de fournir des services bancaires de paiement.”
Une question au Gouvernement sur ce sujet confirme la jurisprudence en ce sens que, le crédit-bail ne peut être effectué à titre habituel par les collectivités territoriales mais seulement à titre exceptionnel et lorsque l'intérêt local l'exige.
Les collectivités territoriales peuvent dès lors déroger au principe du monopole bancaire reconnu aux établissements de crédit, prévu à l'article L. 515-2 du code monétaire et financier, et effectuer des opérations de crédit-bail en vue d'assurer le développement ou le maintien d'activités économiques.
Intervention indirecte dans le crédit-bail - article L. 1511-3 du CGCT
La loi permet par ailleurs aux collectivités territoriales d'intervenir indirectement dans une opération de crédit-bail en accordant des aides à l'immobilier d'entreprise dans des conditions très précises, conformément à l'article R. 1511-4-1 du code monétaire et financier.
Cela offre ainsi l’opportunité aux collectivités territoriales d'attribuer des aides, par l'intermédiaire d'un tiers maître d'ouvrage habilité à effectuer des opérations de crédit à titre habituel. C'est à ce dernier qu'il revient de répercuter intégralement ces aides sous forme de rabais sur les annuités de crédit-bail payées par l'entreprise. L'aide donne alors lieu à l'établissement d'une convention.
- Location-vente
La location-vente est une convention consistant à prévoir qu'à l'expiration d'un contrat de louage de chose, la propriété du bien sera transférée au locataire.
- L’article L. 1511-3 du CGCT dispose que « dans le respect de l'article L. 4251-17, les communes, la métropole de Lyon et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre sont seuls compétents pour définir les aides ou les régimes d'aides et décider de l'octroi de ces aides sur leur territoire en matière d'investissement immobilier des entreprises et de location de terrains ou d'immeubles. Ces aides revêtent la forme de subventions, de rabais sur le prix de vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés, de prêts, d'avances remboursables ou de crédit-bail à des conditions plus favorables que celles du marché. Le montant des aides est calculé par référence aux conditions du marché, selon des règles de plafond et de zone déterminées par voie réglementaire. Ces aides donnent lieu à l'établissement d'une convention et sont versées soit directement à l'entreprise bénéficiaire, soit au maître d'ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement l'entreprise. »
Les collectivités peuvent recourir à la location-vente uniquement pour les biens de leur domaine privé, les biens du domaine public étant inaliénables en application de l'art. L. 3111-1 du CGPPP.
La Commune est ainsi en droit de recourir à l’un des eux contrats mais il convient de prendre en considération que l'aliénation de biens immobiliers appartenant au domaine privé communal requiert l'intervention préalable du conseil municipal avant que le Maire ne réalise la vente.
Dans la mesure où cette opération conduit in fine à la cession du bien, elle est soumise aux dispositions de l'article L.2241-1 du CGCT.