L’opposabilité du périmètre de protection sanitaire

L’opposabilité du périmètre de protection sanitaire

ENCADRE GENERAL

Une Commune, régie par une carte communale, accueille une entreprise sur un terrain agricole constructible et couvert par un périmètre de protection sanitaire en raison de l’implantation d’un bâtiment agricole, lieu de stockage, aujourd’hui sans utilisation.

L’entreprise envisage d’y réaliser plusieurs “tiny house” pour ses salariés.

Dans quelle mesure le périmètre de protection sanitaire peut-il s’opposer à la réalisation des “tiny house” et cela implique-t-il la révision de la carte communale ?

LOGO AMF56 - On vous répond :

A titre liminaire, il convient de rappeler que :

  1. Le périmètre de protection sanitaire restreint l'urbanisation à proximité des bâtiments agricoles au regard du principe de réciprocité d'éloignement entre les bâtiments d'élevage et les constructions occupées par les tiers. Ce principe résulte des dispositions de l'article L111-3 du code rural et de la pêche maritime ;
  2. La carte communale, quant à elle et selon l’article article L161-2 du code de l’urbanisme “précise les modalités d'application de la réglementation de l'urbanisme prises en application de l'article L. 101-3.”, à savoir : la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions.

Dès lors, le périmètre de protection sanitaire et la carte communale ne relèvent pas des mêmes enjeux et sont indépendants l’un de l’autre. L’existence ou la fin du périmètre de protection sanitaire ne sont ainsi pas liées aux règles d’urbanisme de la carte communale.

Le périmètre de protection sanitaire

1er alinéa : “Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.”

→ Le code rural pose ainsi le principe de réciprocité et interdit toute implantation de bâtiment d'élevage à proximité de constructions à usage d'habitation ou recevant du public ainsi que tout projet de construction à proximité des bâtiments d'élevage.

→ L’article ne définit aucune distance d’éloignement devant être respectée, par principe, partout en France. Au contraire, il ouvre d’une part, à l’autorité qui délivre l’autorisation de construire, la possibilité de dispositions dérogatoires après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, et d’autre part, rend possible les accords entre les parties concernées.

  • Les bâtiments d'élevage et certaines de leurs annexes font l'objet, en fonction notamment de leur nature et de leur taille, de périmètres de protection sanitaire fixés, soit par des arrêtés préfectoraux applicables aux installations classées pour l'environnement (ICPE), soit par le règlement sanitaire départemental (RSD).

→ Les prescriptions fixées par le RSD sont opposables aux autorisations d'urbanisme et les prescriptions applicables aux ICPE font partie des éléments dont il est tenu compte dans le cadre de la délivrance des autorisations d'urbanisme.

→ Le tableau, en pièce-jointe, page 5 :

Pour une exploitation agricole soumise à l’ICPE, la règle impose un recul de 100 mètres par rapport aux bâtiments et annexes composant l'exploitation.

Pour une exploitation agricole soumise au Règlement Sanitaire Départemental (RSD), la règle impose, en général, un recul de 50 mètres par rapport aux bâtiments accueillant l’élevage, excluant les annexes de stockage.

  • La fin du périmètre de protection sanitaire ou l’existence d’une activité agricole

Il convient ici d’appréhender l’effectivité de l’activité agricole car l’exploitation agricole n’a pas de définition légale précise, seule l’activité agricole est définie à l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime.

La cessation de l’activité agricole emporte avec elle la disparition du périmètre de protection sanitaire et notamment :

“Sauf en cas de force majeure, trois ans au moins avant leur départ en retraite, les exploitants agricoles font connaître à l'autorité administrative leur intention de cesser leur exploitation et les caractéristiques de celle-ci et indiquent si elle va devenir disponible.”

→ La fin de l’activité agricole peut s’observer au regard de la déclaration réalisée à l’autorité administrative par l’agriculteur à la retraite.

Par ailleurs, et s’agissant du bâtiment, il est également possible de réaliser une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire visant à autoriser le changement de destination, en accord avec la carte communale.

→ L’acquéreur va ainsi entériner définitivement la fin de l’activité agricole historique en soumettant son projet à la Commune à qui reviendra la compétence de vérifier l’adéquation de ce changement de destination au regard des règles d’urbanisme en vigueur.

En cas d’autorisation de la Commune, le périmètre de protection sanitaire disparaît.

Pour une complète information, et dans un second temps, il est important de définir le statut juridique des “tiny house”.

Les résidences démontables

Il existe plusieurs formes de résidences démontables : yourte, tipi, roulotte/”tiny house”, mobile home, caravane, maison terre-paille, etc. Elles ont pour point commun d’être facilement déconstruites ou déplacées en permettant au terrain de retrouver son état initial.

La loi ALUR définit ces modes d’habitats :

"Sont regardées comme des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d'équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l'habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables."

→ Cet article apporte une existence légale aux résidences démontables. La loi précise quelles peuvent être autonomes vis-à-vis des réseaux (eau, électricité, assainissement).

→ La « tiny house » peut être assimilée au régime juridique actuel des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs (par exemple, yourtes ou tipis) prévu à l'article R. 111-51 du code de l'urbanisme (Cf. Réponse ministérielle n°08720, JO Sénat du 27 juin 2019, page 3420).

  • Article L444-1 du code de l'urbanisme - principe de constructibilité en zone urbanisée et de non construcbilité dans les autres zones

"L'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis, pour permettre l'installation de résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs définies par décret en Conseil d'Etat est soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. Ils peuvent être autorisés dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL), dans les conditions prévues à l'article L. 151-13.

→ L’installation de résidences démontables est autorisée seulement sur des zones constructibles mais n’implique pas un permis de construire mais seulement un permis d’aménager ou une déclaration préalable, en fonction de la surface des résidences démontables :

“Doivent être précédés d'une déclaration préalable (…) l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation de plusieurs résidences démontables définies à l'article R. 111-51, créant une surface de plancher totale inférieure ou égale à quarante mètres carrés, constituant l'habitat permanent de leurs occupants et ne nécessitant pas un permis d'aménager en application de l'article R. 421-19.”

→ La déclaration préalable est obligatoire pour toute résidence démontable dont la surface du plancher est inférieure ou égale à 40 m2.

“Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager, l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation d'au moins deux résidences démontables créant une surface de plancher totale supérieure à quarante mètres carrés, définies à l'article R. 111-51 et constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.”

→ Un permis d’aménager est rendu obligatoire dès que, et de manière cumulative :

  1. >2 résidences démontables ;
  2. Les résidences représentent une surface de plancher totale supérieure à 40 m2.

Par ailleurs, la Commune peut également prévoir une révision de la carte communale pour autoriser les résidences démontables :

"Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs."

→ Dans l’hypothèse où une Commune décide d’autoriser l’installation de résidences démontables dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, la révision des documents d’urbanisme s’impose. La procédure relevant de la carte communale s’opère selon l’article L163-8 du code de l’urbanisme.

Les éléments de droit détaillés permettent ainsi de conclure que :

  1. La carte communale est indépendante du périmètre de protection sanitaire ;
  2. L’existence du périmètre de protection sanitaire dépend de l’effectivité de l’activité agricole ;
  3. Les résidences démontables peuvent être autorisées sur les parcelles agricoles dans le respect du périmètre de protection sanitaire et si et seulement si le document d’urbanisme le prévoit. A défaut, il faudrait ainsi suivre la procédure de révision idoine ;
  4. Les résidences démontables sont autorisées sur des terrains constructibles en déposant une déclaration préalable ou un permis d’aménager.