Vente et certificat administratif

Vente et certificat administratif

ENCADRE GENERAL

La Commune a l’intention de vendre un immeuble.

Elle souhaite également réaliser l’inventaire des biens mobiliers de l’immeuble en vente, qu’elle cédera pour l’euro symbolique au moment de la vente.

La Commune s’interroge sur les formalités de rédaction du certificat administratif encadrant la réalisation de l’inventaire dans le cadre de la vente d’un bien mobilier appartenant à la Commune.

Il convient de distinguer les biens immeubles des biens meubles.

La vente porte sur un immeuble et l’inventaire des biens mobiliers sera réalisé dans le cadre d’un certificat administratif.

LOGO AMF56 - On vous répond :

A titre liminaire et pour information :

“Les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles.”

→ Les biens relevant du domaine public de la Commune sont inaliénables. Ils ne peuvent être vendus sans avoir été, au préalable, désaffectés et déclassés (CE, 31 juillet 1992, Soulier).

La Commune doit ainsi s’assurer au préalable que l’immeuble communal n’appartient plus à son domaine public avant d’engager le processus de vente.

“Un bien d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1, qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l'intervention de l'acte administratif constatant son déclassement.”

→ Au regard des articles L2141-1 à L2142-2 du CGPPP l’immeuble déclassé passe ainsi du domaine public ou domaine privé et peut être vendu.

L’immeuble déclassé appartenant au domaine privé de la Commune peut alors être vendu. Cette procédure ne peut jamais être implicite. Une délibération du Conseil municipal constate la désaffectation matérielle préalable et acte le déclassement.

La sortie d’un bien du domaine public communal est conditionnée par :

  1. Une désaffection matérielle de l’immeuble

« La désaffectation d’un bien du domaine public, à la différence du déclassement qui exige un acte formel de la collectivité propriétaire de ce bien, résulte d’un état de fait » (CAA Toulouse, 11 juillet 2023, n° 21TL03516)

→ La Commune doit être en mesure de pouvoir démontrer que l’immeuble n’est effectivement plus affecté à l’usage direct du public ou à un service public.

  1. Une délibération de la Commune constatant cette désaffectation et portant déclassement de l’immeuble

Pour être exécutoire, la délibération doit être transmise au contrôle de légalité. Tant que la délibération n’est pas transmise, le déclassement de l’immeuble n’est pas opéré et la vente ne peut intervenir.

Un arrêt du Conseil d’État du 11 mai 2011 pris sur ce motif juge qu’au cours d’une même séance, un conseil municipal ne peut à la fois déclasser l’immeuble et le vendre. Il faut deux délibérations prises à deux dates différentes.

La vente des biens mobiliers pour un euro symbolique s’apparente à une subvention de la part de la Commune.

Toutefois, alors qu’elle est interdite avec une entreprise, elle est réglementée lorsque cela concerne un particulier ou une association.

Le Conseil d’État valide la légalité d’une cession par une personne publique d’un élément de son patrimoine à un particulier ou à une association pour un prix inférieur à sa valeur. Toutefois, il conviendra de justifier de l’existence de deux conditions :

  • un motif d’intérêt général ;
  • des contreparties suffisantes.

La procédure de la cession à l’euro symbolique est rappelée ici :

Il convient de préciser que ce document n’est pas à jour au regard de la récente évolution de la nomenclature depuis le 1er janvier 2024. Le référentiel M57 est dorénavant génralisé.

“Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles.”

→ Le dépassement du seuil de plus de 2.000 habitants impose à une Commune de réaliser une délibération motivée pour la vente de l’immeuble.

S’agissant de l’inventaire des biens mobiliers dans le cadre de la vente d’un immeuble de la Commune :

“Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics cèdent leurs immeubles ou leurs droits réels immobiliers, dans les conditions fixées par le code général des collectivités territoriales.”

Il existe plusieurs sources vous permettant de réaliser votre certificat administratif :

  1. La DDFIP a réalisé un support à ce sujet :
  1. Le guide des opérations d’inventaire de juin 2014, évoqué par la DDFIP : https://www.collectivites-locales.gouv.fr/sites/default/files/migration/Annexe_GuideOpeInv_20150112.pdf
  2. https://www.lalettredesfinancesdescommunesdemoinsde2000habitants.com/article-transfert-de-competence-entre-la-commune-et-l-epci-comment-rediger-le-certificat-administratif-actant-du-transfert-de-l-actif-et-du-passif-177790.html
  3. D’un point de vue comptable, voici le mode opératoire : https://www.collectivites-locales.gouv.fr/sites/default/files/migration/fiche_20_-_cession_dun_bien_m14_m52_et_m71_revue_31-1-2019.pdf
  4. Un exemple de certificat d’inventaire :
  1. Sur la valeur de l’acte juridique : https://www.senat.fr/questions/base/2018/qSEQ181107944.html

Les éléments de droit détaillés ci-dessus permettent ainsi d’établir le mode opératoire à suivre dans le cadre d’une vente d’un immeuble par la Commune, et notamment la réalisation du certificat administratif actant l’inventaire des biens mobiliers.

Par ailleurs, une note réalisée par l’AMF, synthétise les différentes étapes de la vente d’un immeuble appartenant au domaine privé de la Commune :