La protection du bail d’habitation

La situation

L’AMF du Morbihan vous répond 👇🏽

I - La valeur juridique du bail de 2011 et des avenants successifs

• L’intégration du bien communal dans le domaine privé

Le domaine public est composé des biens affectés à l’usage direct du public ou affectés à un service public dès qu’ils font l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public (1).

Tout bien qui ne relève pas du domaine public appartient au domaine privé de la personne publique et est régie par les règles de droit privé (1).

• L’application de la loi du 6 juillet 1989

Il est ainsi admis que le local communal appartient au domaine privé et que la location d’un logement du domaine privé communal se fait dans les conditions de droit commun, par la conclusion d’un bail d’habitation, régie par des dispositions d’ordre public (11).

Le délai de préavis applicable au congé, peu importe la justification de la mise en échec du droit de renouvellement, est de six mois. La motivation de la décision doit également répondre à des éléments sérieux et légitimes laissés à la discrétion du juge (2).

Ainsi, en établissant un bail en octobre 2011, ce dernier est renouvelé, par tacite reconduction, tous les 6 ans.

Le bail d’octobre 2011 est, depuis octobre 2023, renouvelé pour 6 ans et la Commune, personne morale bailleur, ne peut solliciter le départ du locataire que 6 mois avant la fin du bail, soit en mai 2029.

• Les avenants

Les avenants réalisés sont, sous réserve de l’appréciation d’un juge, sans valeur juridique. La loi de 1989 (11) prévaut sur les avenants.

II - Les moyens juridiques à sa disposition pour mener à bien son projet communal

• Le défaut de paiement des loyers

Le locataire doit régler ses loyers (3).

Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire : “la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” (4).

Cette procédure est arrêtée dès la régularisation des loyers par le locataire.

• La convention d’occupation précaire

Un compromis avec le locataire peut être envisagé mais la réalisation d’une convention d’occupation précaire est une possibilité qui présente malgré tout des risques.

Le locataire peut saisir la justice qui, sans motif précis justifiant la convention d’occupation précaire, peut requalifier la convention en bail classique (11).

Le préambule de la convention doit être suffisamment exhaustif pour justifier le caractère exceptionnel et temporaire du recours à la convention d’occupation précaire, avec les détails du projet communal.

Si la situation tend à perdurer, que le motif qui justifie la précarité n’est pas réel, le risque de requalification est important.

Pour information, une Commune peut d’autre part consentir une location à titre exceptionnel et transitoire en vue (5) :

• de louer à des tiers des logements inutilisés et habituellement réservés aux instituteurs ;
• d’héberger des personnes en difficultés temporaires ou sinistrées.

La location n’est alors soumise que partiellement à la loi de 1989. Les dispositions suivantes ne lui sont pas applicables :

• la durée du bail, sa reconduction, son renouvellement (6) ;
• les modalités de congé (sauf celles relatives au congé délivré par le locataire qui s’applique) (2) ;
• la fixation du loyer au stade de la formation (7) ;
• l’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail (8).

Les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (non citées par l’article 40 V) sont applicables au bail consenti pour des logements loués à titre exceptionnel et transitoire par les Communes.

• Les travaux engagés au sein du bâtiment

Le locataire ne peut pas s’opposer à la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (3).

Références :

1. Article L2111-1 du CG3P
2. Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
3. Article 7 de la loi n°89-462
4. Article 24 de la loi n°89-462
5. Article 40 V de la loi n°89-462
6. Article 10 de la loi n°89-462
7. Article 17 de la loi n°89-462
8. Article 17-2 de la loi n°89-462
9. adil01.org (livret réalisé par l’ADIL de l’Ain sur la location des logements appartenant aux communes- décembre 2020)
10. Sénat Ajustement de la durée du contrat de location des personnes morales aux besoins des collectivités locales
11. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989