La rupture d’un bail civil

La situation

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A titre liminaire, il convient de distinguer les biens du domaine public et privé de la Commune, deux régimes juridiques distincts régissent en effet ces deux composantes du domaine communal.

Le domaine public est composé des biens affectés à l’usage direct du public ou affectés à un service public dès qu’ils font l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public (1).

La Commune doit ainsi déterminer si le local communal mis à disposition de l’association pour développer des actions sociales ciblées répond à une affectation à l’usage direct du public ou à l’exercice d’une mission de service public.

La jurisprudence confirme qu’une convention, pour savoir si elle relève du cadre d’une délégation de service public, s’observe au regard de l’intention initiale de la Commune (2).

Par opposition, tout bien qui ne relève pas du domaine public appartient au domaine privé de la personne publique et est régie par les règles de droit privé (1).

I - La valeur juridique des conventions et l’effectivité du droit de propriété

La convention met à disposition de l’association un local et il convient de définir à quel bail locatif il se réfère afin de connaître les règles applicables.

Le local ne concerne ni un logement destiné à l’habitation, bail d’habitation, ni des actes de commerce réguliers, bail commercial, et ni l’exercice d’une profession libérale ou d’une entreprise individuelle, bail professionnel.

Lorsque qu’aucun autre régime n’a été sollicité par l’association, la convention s’inscrit dans le cadre d’un bail civil (3), de droit commun. La liberté contractuelle des parties définit les termes du bail.

L’occupation du local communal est formalisée par une convention signée en 2009, qui remplace celle de 1990, et demeure le fondement contractuel qui régit les rapports entre la Commune et l’association. La Commune conserve la pleine propriété du bien selon le droit commun.

II - Les conditions de résiliation de la convention

Le code civil ne réglemente pas les congés, dès lors, si le bail est à durée déterminée, il appartient aux parties de prévoir dans leur contrat les conditions de la fin du bail : congé, durée de préavis, etc.

Le conseil municipal est compétent et délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la Commune (4) alors que le Maire est chargé d’exécuter les décisions du conseil municipal, notamment en matière de conservation et d’administration des propriétés de la commune et de passation des baux (5).

Il revient ainsi au conseil municipal de se prononcer sur la résiliation de la convention et au Maire d’exécuter sa décision.

III - Les conséquences des fautes contractuelles : le non-paiement des loyers depuis 2022 & le non-accomplissement des activités conditions du contrat

Certaines obligations contractuelles incombent au bailleur, la Commune, comme au preneur, l’association :

A. La réalisation d’activités d’insertion sociale et professionnelle

Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (6).

Par ailleurs, un contrat de droit commun valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît (7).

B. Le non-paiement des loyers

Le paiement des loyers est prévu dans la convention de mise à disposition du local communal et s’impose à l’association (8).

Un contrat de droit commun valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît (7) et la caducité met fin au contrat (9).

IV - L’opportunité de la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion ou de départ aux frais de l’association

Il existe plusieurs conditions permettant de faire valoir l’inexécution d’un contrat (10).

La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice (11).

Pour faire valoir une clause résolutoire, tel que le non paiement des loyers, la mise en demeure suffit (11). La Commune doit seulement laisser un “délai raisonnable” à l’association pour régulariser sa situation.

Il convient de préciser que cette résolution du contrat, à l’initiative de la Commune, peut être contestée en justice.

A la différence d’une résiliation, la résolution entraîne un effet rétroactif.

Enfin, et s’agissant des infiltrations d’eaux pluviales dans le bâtiment, qui implique l’installation d’un dispositif provisoire de protection dans l’attente des travaux, c’est de la responsabilité du bailleur, la Commune (12). Les “réparations urgentes” menées par la Commune s’imposent à l’association (13).

Références :

1. Article L2111-1 du CG3P
2. Conseil d’Etat du 9 décembre 2016, n° 396352, Cne Fontvieille
3. Articles 1713 à 1778 du code civil
4. Article L. 2241-1 du CGCT
5. Article L. 2122-21 du CGCT
6. Article 1729 du code civil
7. Article 1186 du code civil
8. Article 1728 du code civil
9. Article 1187 du code civil
10. Articles 1217 à 1231-7 du code civil
11. Articles 1224 et suivants du code civil
12. Article 1719 du code civil
13. Article 1724 du code civil