La situation
La Commune a sollicité, à plusieurs, reprises le propriétaire de l’immeuble, sans succès. Ce dernier ne paye pas la taxe foncière et ce, depuis plus de dix ans.
La Commune souhaite aujourd’hui reconnaître l’état d’abandon manifeste de l’immeuble et s’interroge sur la procédure à suivre.
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L’AMF du Morbihan vous répond 👇🏽
La déclaration de parcelle en état d'abandon manifeste est prévue par les articles L2243-1 à L2243-4 du code général des collectivités territoriales. Il s'agit d'une mesure d'expropriation au profit d'une personne publique (une Commune, un EPCI, un opérateur d'aménagement urbain…).
Les biens sans maitre, quant à eux, relève du régime des acquisitions à titre gratuit prévue par les articles L1123-1 à L1123-3 du code général de la propriété des personnes publiques.
Voir XXX
Attention, ces procédures sont à distinguer de l'arrêté de péril, qui peut être édicté dans le cas d’un immeuble menaçant ruine et présentant un danger. L’arrêté de péril relève du régime des prérogatives de police administrative spéciale de la sécurité et salubrité des immeubles, locaux et installations, prévue par les articles L511-1 à L511-22 du code de la construction et de l'habitation.
Voir XXX
I. La définition de l’état d’abandon manifeste
La procédure d’expropriation pour état d’abandon manifeste est engagée par le maire à l’égard de toute parcelle sur l’emprise de laquelle se situe un immeuble répondant aux conditions suivantes :
Types d’immeubles concernés | • immeubles
• parties d’immeubles
• voies privées assorties d’une servitude de passage public
• installations
• terrains |
Conditions cumulatives requises | • sans occupant à titre habituel
ET
• n’est manifestement plus entretenu |
La réalité de l’état d’abandon manifeste est vérifiée par les juges selon l’usage et l’entretien des lieux (2).
II. La procédure de déclaration d’abandon manifeste
- Procès-verbal provisoire pour l’engagement des mesures de publicité obligatoires
Comme le dispose l’article L.2243-2 du CGCT : “Le maire constate, par procès-verbal provisoire, l'abandon manifeste d'une parcelle, après qu'il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu'à la recherche dans le fichier immobilier ou au livre foncier des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. Ce procès-verbal indique la nature des désordres affectant le bien auxquels il convient de remédier pour faire cesser l'état d'abandon manifeste.”
Le procès-verbal provisoire d'abandon manifeste doit alors (3) :
- être affiché pendant trois mois à la mairie et sur la parcelle concernée
- faire l'objet d'une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département
- être notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; cette notification doit reproduire intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4, à défaut la notification sera réputée nulle entrainant l’arrêt de la procédure.
À défaut d’avoir pu identifier ou connaitre le domicile de l'un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés, la notification le concernant est faite à la mairie.
- Procès-verbal définitif pour la saisine du conseil municipal en vue de la déclaration d’abandon manifeste
A l’issue d’un délai de trois mois suivants les mesures de publicités obligatoires, le Maire constate par un procès-verbal définitif l'état d'abandon manifeste de la parcelle (5). Il saisit alors le conseil municipal qui décide s'il y a lieu de déclarer la parcelle en état d'abandon manifeste et d'en poursuivre l'expropriation au profit de la commune, de l’EPCI ou de toute autre organisme chargé de l’aménagement urbain (5).
La procédure s’interrompt immédiatement si, dans le délai de trois mois suivants la publication du procès verbal provisoire, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou s’ils se sont engagés, par convention conclue avec le maire, à effectuer les travaux nécessaires à y mettre fin. Dans ce cas, cette convention doit prévoir un délai d’exécution des travaux. Dès lors, si à l’expiration de ce délai d’exécution les travaux n’ont pas été réalisés, la procédure pourra être reprise.
En outre, la construction ou l’implantation effectué par des tiers sans aucune autorisation du propriétaire ne permet pas à ce dernier de se libérer de son obligation de mettre fin à l’état d’abandon de sa parcelle.
La délibération du conseil municipal prévoit les conditions permettant au public de formuler des observatoires sur le projet d’expropriation qui sera présenté par le maire. Ainsi, si la délibération du conseil municipal acte définitivement l’état d’abandon manifeste, il restera ensuite au maire à engager la procédure d’expropriation dans les conditions et pour les motifs évoqués ci-après.
Il est à noter que le Conseil d'État rappelle que les procès-verbaux provisoires et définitifs sont des actes préparatoires insusceptibles de recours, contrairement à la délibération portant déclaration d'abandon manifeste qui, elle, peut faire l’objet d’un recours contentieux (6).
III. La procédure d’expropriation simplifiée
L'expropriation, dont les conditions et modalités sont fixées par le législateur (7), ne peut être engagée que dans le cadre de la réalisation d'un projet d'aménagement :
- construction ou réhabilitation aux fins d'habitat ;
- tout objet d'intérêt collectif relevant d'une opération de restauration, de rénovation ou d'aménagement ;
- création de réserves foncières permettant la réalisation de telles opérations.
À défaut de projet, la parcelle demeurera en état d'abandon manifeste mais ne pourra pas entrer dans le domaine de la collectivité publique. Cette nécessité de l'existence d'un projet d'aménagement s'explique par le fait que toute expropriation porte atteinte au droit de propriété, droit garanti par le préambule de la Constitution : une telle atteinte doit donc être justifiée et proportionnée (10).
Pour justifier de ce projet, le maire doit donc présenter un projet simplifié d'acquisition publique et une évaluation sommaire de son coût. Si le maire n'a pas engagé cette procédure à l'issue d'un délai de 6 mois suivant la déclaration d'état d'abandon manifeste, le président de l'EPCI peut l'engager lui-même à condition de disposer de la compétence « habitat », tout comme le président du conseil départemental.
Le dossier est mis à la disposition du public pendant un mois, puis le préfet doit être saisi afin qu'il décide de prononcer une déclaration d'utilité publique.
L'arrêté préfectoral déclare l'utilité publique du projet et détermine les immeubles et parcelles concernés qu'il déclare cessibles. Il précise l'identité du ou des propriétaires et fixe le montant de l'indemnité provisionnelle qui leur sera allouée. Le montant de cette indemnité ne peut être inférieur à l'évaluation de France Domaines. Enfin, l'arrêté préfectoral fixe la date de prise de possession par la collectivité. Cette prise de possession ne pourra se réaliser qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la publication de cet arrêté préfectoral et après le paiement de l'indemnité ou, à défaut, de la consignation de cette somme.
Il faut noter que cette procédure ne permet pas d'acquérir les biens situés à l'intérieur de l'immeuble abandonné. Pour que la collectivité publique puisse valablement acquérir ces biens mobiliers, il est nécessaire de mobiliser d'autres procédures, selon les cas :
- Par principe, l'article 2276 du code civil pourra trouver à s'appliquer : la possession d'un bien meuble vaudra titre de possession pour la collectivité publique. Ce bien relèvera alors de son domaine privé.
- Cependant, s'il s'agit de véhicules abandonnés, la procédure sera celle de la mise en fourrière après recherche et, le cas échéant, notification du propriétaire, prévue par les articles L.325-1 à L.325-14 du code de la route
- S'il s'agit de sommes d'argent ou de valeurs, celles-ci seront acquises par l'État et devront être remises au Trésor public (articles L.1126-1 à L.1126-4 du code général de la propriété des personnes publiques)
- Enfin, si les biens constituent des déchets, la collectivité sera réputée en être la détentrice et devra les traiter selon leur type conformément aux règlements locaux de traitement des déchets.
Références :
- Article L2243-1 du CGCT
- CAA de NANTES, 28 septembre 2021, 20NT01084
- Article L2243-2 du CGCT
- CAA de NANTES, 8 mars 2022, 21NT00119
- Article L2243-3 du CGCT
- Conseil d'État, arrêt des /5eme et 4eme sous sections du 18 Février 2009 - N°301466
- Article L2243-4 du CGCT
- Guide récapitulatif
- Guide du CEREMA
Sénat Acquisition par une commune d'un bâtiment abandonné - Question écrite n°14076 - 09 juillet 2020
- www.epfbretagne.fr
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